2. Sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung
2.1. Was sind Ausgleichsbeträge? Rechtliche Grundlagen.
Das Sanierungsgebiet hat durch die Sanierungsmaßnahmen eine erhebliche Aufwertung erfahren.
Zu den Sanierungsmaßnahmen gehören u.a. die Erneuerung von öffentlichen Straßen, Plätzen einschließlich der Schaffung von PKW-Stellplätzen, die bauliche Sanierung von öffentlichen Gemeinbedarfseinrichtungen, die Sanierung und Modernisierung von Gebäuden für Wohn- und gewerbliche Nutzungen mit Unterstützung von Städtebaufördermitteln, die Sanierung von Baudenkmalen, die Öffnung der Stadtbäche oder die Wiederherstellung der Wallanlagen als wichtige Grünräume der Innenstadt. Bis 2020 sind weitere Sanierungsmaßnahmen in der Altstadt geplant. Dazu gehören vor allem die Erneuerung weiterer Straßen und Plätze im nördlichen Sanierungsgebiet sowie die Förderung weiterer Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden und Sanierungsmaßnahmen in den Wallanlagen.
Die dafür erforderlichen Geldmittel wurden und werden zunächst durch die Stadt, das Land und den Bund über Städtebaufördermittel bereitgestellt. Auf diese Weise finanzieren Bund, Land und Stadt die Vorbereitung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen vor.
Die Sanierungsmaßnahmen tragen wesentlich zur Wertsteigerung der Grundstücke im Sanierungsgebiet bei. Der Gesetzgeber verpflichtet die Gemeinde, die Grundstückeigentümer im Sanierungsgebiet an der Finanzierung der Sanierung zu beteiligen. Dies geschieht durch Erhebung eines Ausgleichsbetrages in Höhe der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung für ihre Grundstücke im Sanierungsgebiet.
Eine umfassende Sanierung nach § 142 Abs.1 BauGB schließt die Verpflichtung der Grundstückseigentümer ein, sich an der Finanzierung der Sanierung zu beteiligen. Diese Pflicht besteht grundsätzlich für alle Grundstückseigentümer.
Rechtsgrundlage dafür sind die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes und der Erlass einer Sanierungssatzung nach § 142 BauGB und der § 154 BauGB über die Erhebung von Ausgleichbeträgen.
2.2. Wann und wie werden Ausgleichsbeträge erhoben?
Ausgleichsbeträge für sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen werden in der Regel nach Abschluss des Sanierungsverfahrens erhoben.
Der Abschluss der Sanierung ist in der Lutherstadt Wittenberg für das Jahr 2020 vorgesehen. Voraussetzung für den Abschluss der Sanierung nach § 162 BauGB ist, dass der Stadtrat die Aufhebung der Sanierungssatzung beschließt, wenn die Sanierung durchgeführt und die Ziele der Sanierung erreicht wurden.
Nach Abschluss der Sanierung sind die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen zu ermitteln und Ausgleichsbeträge von den Grundstückseigentümern zu erheben. Zuvor ist den Grundstückseigentümern die Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben.
Ausgleichsbeträge werden anschließend durch einen Bescheid erhoben. Die Zahlungsfrist beträgt einen Monat. Die Gemeinde ist nach Abschluss der Sanierung zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen verpflichtet und hat dabei keinen Ermessensspielraum.
Ausgleichsbeträge können aber auch vorzeitig auf freiwilliger Grundlage abgelöst werden. Darüber schließen die Gemeinde und der Grundstückseigentümer eine Vereinbarung. Mit seinem Beschluss vom 19.03.2013 hat der Stadtrat der Lutherstadt Wittenberg den Weg für freiwillige Vereinbarungen zur Ablösung des Ausgleichsbetrages vor Abschluss der Sanierung frei gemacht.
2.3. Werden im Sanierungsgebiet zusätzlich Erschließungs- und Ausbaubeiträgen wie in anderen Stadtteilen erhoben?
In anderen Stadtteilen, die kein förmlich festgesetztes Sanierungsgebiet sind, werden die Grundstückseigentümer an Erschließungs- und Straßenausbaumaßnahmen einschließlich der ggf. dazugehörenden Ausgleichsmaßnahmen beteiligt.
Auf der Grundlage des § 127 Abs. 2 Baugesetzbuch und der Regelungen nach dem Kommunalabgabengesetz werden von den Grundstückseigentümern dort Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge erhoben. Dabei werden die Kosten nach einem bestimmten Schlüssel auf die Grundstückseigentümer umgelegt.
In einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet werden für hergestellte, erweiterte oder verbesserte Erschließungsanlagen, Straßenausbaumaßnahmen und Ausgleichsmaßnahmen keine Erschließungs- und Ausbaubeiträge nach §127 Abs. 2 BauGB oder Kostenerstattungsbeträge nach dem Kommunalabgabengesetz erhoben. Die finanzielle Beteiligung der Grundstückseigentümer erfolgt hier über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen.
2.4. Wer wird zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen herangezogen?
Eigentümer eines im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks haben zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes entspricht.
Grundsätzlich werden die Eigentümer eines Grundstücks im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet zur Zahlung des Ausgleichsbetrages herangezogen. Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen. Auch bei erbbaurechtsbelasteten Grundstücken liegt die Ausgleichsbetragspflicht beim Eigentümer und nicht beim Erbbauberechtigten.
Adressat des Ausgleichsbetragsbescheides nach dem rechtsförmlichen Abschluss der Sanierung ist der Grundstückseigentümer. Maßgebend ist dabei grundsätzlich die Eintragung im Grundbuch zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung nach § 162 BauGB.
2.5. Wie werden Ausgleichsbeträge ermittelt?
Aufgrund der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen (Ordnungs- und Baumaßnahmen) ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 u. 163 BauGB) in der Regel ein Ausgleichsbetrag zu entrichten, der sich aus der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks ergibt (§ 154 BauGB).
„Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sanierungsunbeinflusster Bodenwert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch seine rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (sanierungsbeinflusster Bodenwert)“ (§ 154 Abs. 2 BauGB).
SU sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert, ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung
SB sanierungsbeeinflusster Bodenrichtwert, unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung
Die sanierungsunbeeinflussten und sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte werden durch den zuständigen Gutachterausschuss für die Grundstückswertermittlung beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation ermittelt und in der Bodenrichtwertkarte als besondere Bodenrichtwerte dargestellt.
In der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten vom 11.02.2011 ist der Bodenrichtwert wie folgt definiert: „Der Bodenrichtwert (§ 196 Abs. 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 4 Abs. 2 ImmoWertV), insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse (§ 3 Abs. 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück).“
weiterlesen (zu den Beispielrechnungen)
2.6. Wie werden die Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen verwendet?
Ausgleichsbeträge werden wie dargestellt nach Abschluss der Sanierung erhoben. Einnahmen aus Ausgleichsmaßnahmen fließen zu je einem Drittel an die Bundesrepublik Deutschland, das Land Sachsen-Anhalt und die Lutherstadt Wittenberg, die die Sanierungsmaßnahme vorfinanziert haben.
